住宅ローン減税を活用した住宅ローンの組み方

住宅ローン減税の内容

《一般の住宅》

居住年 住宅借入金等の
年末残高限度額
控除期間 控除率 最大控除額
2014.4~2017.12 4,000万円 10年間 1% 400万

《長期優良住宅》

居住年 住宅借入金等の
年末残高限度額
控除期間 控除率 最大控除額
2014.4~2017.12 5,000万円 10年間 1% 500万

◎住宅ローン控除適用の主な要件

床面積 登記簿上50m2以上
自己居住用部分 床面積の2分の1以上が自己の居住の用に供されていること
借入金 返済期間10年以上
所 得 適用年分の合計所得金額が3,000万円以内であること

活用事例

■家族構成:ご夫婦・こども一人(夫会社員・妻会社員)
■夫年収・税金:600万円・所得税21万円 住民税31万円
■物件価格:3000万円+諸費用等
■住宅購入予算:頭金300万円+諸費用分

上記予算通りで購入した場合

■頭金300万円 + 諸費用 
■住宅ローン:2700万円 変動金利0.975% 35年ローン
(嶌冤息総額(繰上げ返済なし・金利変動なし): 4,857,818円
⊇斬陬蹇璽鷙欺額: 2,331,515円
返済利息総額−住宅ローン控除額=2,526,303円

2,700万円ローン 住宅ローン控除額
年末残債推移
1年後 26,349,516 263,495
2年後 25,692,663 256,927
3年後 25,029,378 250,294
4年後 24,359,597 243,596
5年後 23,683,256 236,833
6年後 23,000,291 230,003
7年後 22,310,637 223,106
8年後 21,614,229 216,142
9年後 20,911,001 209,110
10年後 20,200,886 202,009
合計控除額 2,331,515

※所得税から控除しきれない部分は住民税より控除適用。

住宅ローン減税を活用した賢い頭金の割合とローンの組み方

■頭金:諸費用のみ・10年後に約300万円を繰上げ返済する
■住宅ローン:3,000万円 変動金利0.975% 35年ローン
(嶌冤息総額(繰上返済なし・金利変動なし): 5,397,606円
10年後 約300万円繰上げ返済による利息軽減額: 751,011円
住宅ローン控除額: 2,589,940円
し上げ返済を考慮した返済利息総額: 櫚◆ 4,646,595円
返済利息総額−住宅ローン控除額=2,056,655円

3,000万円ローン 住宅ローン控除額
年末残債推移
1年後 29,277,240 292,772
2年後 28,547,399 285,474
3年後 27,810,412 278,104
4年後 27,066,205 270,662
5年後 26,251,752 262,518
6年後 25,555,853 255,559
7年後 24,789,566 247,896
8年後 24,015,775 240,158
9年後 23,234,407 232,344
10年後 22,445,384 224,454
合計控除額 2,589,940

※所得税から控除しきれない部分は住民税より控除適用。

解説

頭金300万円をはじめに入れる場合と10年後に繰上返済をする場合とでは、住宅ローン控除もうまく活用でき469,648円の差がでます。

また、10年後に繰上げ返済予定の300万円については、手元に資金が残りますので10年間金融商品に預けて増やす事もでき、また何かあった際の緊急予備資金としても活用する事が可能になりますので大きなメリットとなります。

このシミュレーション前提では金利が変わらない前提ですので、今後の金利次第では繰上げ返済を検討する等、金利上昇時の対策を検討しておく必要はありますが、 現在の金利状況とローン控除制度では有効な方法といえるのではないでしょうか?

リアルパートナーズのファイナンシャル・プランナーがお客様の収支状況や税金・希望物件価格等に合わせて、最適な頭金の決め方・ローンの組み方等をアドバイスさせていただきます。

まずは、お気軽にご相談ください。

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