不動産売却時にかかる「譲渡所得税」とは？相続・住み替え時に使える特例と注意点を解説
2026-01-09- トップページ
- 資産コンサルチームの不動産コラム
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不動産を売却する際、多くの方が不安に感じるのが「税金」です。
中でも譲渡所得税は金額が大きくなりやすく、知識の有無によって手元に残るお金が大きく変わり、相続や住み替えを伴う売却では、適用できる特例や注意点が複雑になります。
本コラムでは、不動産売却時の譲渡所得税の基本から、相続・住み替えに関する重要ポイントまでを分かりやすく解説します！
譲渡所得税の基本的な仕組み
譲渡所得税は、不動産を売却して得た「利益」に対して課税される税金です。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
取得費には購入価格のほか、仲介手数料や登記費用などが含まれます。
譲渡費用には諸条件がありますが、売却時の仲介手数料、測量費、解体費などが該当し、これらを正しく計上できるかどうかが、税額を左右します。
所有期間による税率の違い
譲渡所得税は所有期間により税率が異なります。
- 短期譲渡所得（5年以下）：39.63％
- 長期譲渡所得（5年超）：20.315％
（注） 平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。
なお、所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判断されるため、売却時期を1年ずらすだけで税率が大きく変わるケースもあります。
居住用不動産に使える3,000万円特別控除
マイホームを売却した場合、一定条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。
多くのケースでこの特例により譲渡所得税が発生しなくなるため、非常に重要な制度です。
※ただし、別荘や投資用物件には適用できない、親族間売買では使えないなどの制限があるため注意が必要です。
所有期間10年超の軽減税率
居住用不動産を10年以上所有していた場合、3,000万円控除と併用して軽減税率を適用できつため、長期間住み続けた住宅の売却では、税負担を大きく抑えられる可能性があります。
相続した不動産を売却する場合のポイント
相続した不動産を売却する場合、被相続人（亡くなった方）の取得時期や取得費を引き継ぐ点が大きな特徴です。
つまり、相続したからといって所有期間がリセットされるわけではなく長期譲渡所得になるケースも多いため、一度保有期間をご確認ください。
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相続税を支払っている場合、「相続税の一部を取得費に加算できる特例」があります。
これにより譲渡所得を圧縮でき、結果的に譲渡所得税を軽減できます。
※ただし、相続開始から一定期間内に売却する必要があるなど、期限が定められているため注意が必要です。
相続不動産で使える特例�◆Ф�き家の3,000万円特別控除
被相続人が一人で住んでいた家屋を相続し、一定の条件を満たして売却した場合、「空き家の3,000万円特別控除」が適用できる可能性があります。
相続不動産の売却で非常に利用価値の高い制度ですが、建物の耐震基準や譲渡金額、売却期限など細かな要件があります。
相続時の注意点
相続不動産は共有名義になるケースも多く、売却には相続人全員の同意が必要です。
また、相続登記が未了のままでは売却できません。
税金以前に、法的手続きを早めに整えることが重要です。
住み替えを伴う売却時の注意点
住み替えの場合、「買い替え特例（譲渡損失の繰越控除）」などが検討対象になりますが、3,000万円特別控除と併用できないケースもあります。
どちらを選ぶかで、将来の税負担に差が出るため慎重な判断が必要です。
また、住み替えのスケジュールによっては、旧居が居住用として認められず、特例が使えなくなることもあります。「いつ引っ越すか」「いつ売るか」は、税務上も重要なポイントです。
不動産売却の譲渡所得税は、相続や住み替えが絡むことで一気に複雑になります。
使える特例を正しく選び、期限や条件を満たすことが、税金で損をしないための最大のポイントです。
売却金額や期間などでも大きな違いが出てくる部分ですので、まずは幾らで売却できるかなどご相談ください！
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